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　　物業(yè)管理法律關(guān)系

　　(一)概述

　　物業(yè)管理法律關(guān)系――指物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整物業(yè)管理社會關(guān)系和社會行為時所形成的相關(guān)主體間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

　　它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關(guān)系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關(guān)系的一種，體現(xiàn)物業(yè)管理當(dāng)事人、參與者的主觀意志與國家意志的結(jié)合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關(guān)系中各主體享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律法規(guī)建立的法律關(guān)系。

　　(二)物業(yè)管理法律關(guān)系的要素

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的要素包括主體、客體、內(nèi)容。

　　1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

　　――指參與物業(yè)管理法律關(guān)系享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是：具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的(1)自然人(公民)和(2)法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主團體法人、物業(yè)管理行政主管機關(guān)法人等)兩種，(3)符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務(wù)的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設(shè)的物業(yè)管理處等)和(4)特殊情況下的國家也可以成為主體。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是：業(yè)主及其管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關(guān)。

　　2.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容

　　――指主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。

　　2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

　　――指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指的對象。各種不同的具體的物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載體表現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三大類。

　　(1)物業(yè)。包括不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的空間和環(huán)境。

　　(2)權(quán)利。主要指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性的權(quán)利。

　　(3)行為效果。主要包括國家機關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)公司提供有償之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修基金而建立和補充物業(yè)維修基金之行為效果等。行為效果可以是顯形的，也可以是無形的。

　　(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的分類

　　按規(guī)范法律關(guān)系的法律部類不同，物業(yè)管理的法律關(guān)系可分為：民事法律關(guān)系、經(jīng)濟法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類。

　　1.物業(yè)管理民事法律關(guān)系

　　指根據(jù)民法規(guī)范(民事法律規(guī)范)組控所確立的以民事境位(指特定的身份、地位)和民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的物業(yè)管理社會關(guān)系。

　　2.物業(yè)管理行政法律關(guān)系

　　指受與物業(yè)管理相關(guān)的行政法調(diào)整的，在政府、物業(yè)管理行政主管部門、其他有關(guān)職能部門之間及其與業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主團體組織、物業(yè)管理企業(yè)、其他與物業(yè)管理有關(guān)的社會組織和單位之間形成的行政管理事務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　(四)物業(yè)管理法律事實

　　――指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性、能動性。

　　物業(yè)管理法律事實引起物業(yè)管理法律關(guān)系的變動，包括法律關(guān)系的發(fā)生、變更、終止三種情況。

　　根據(jù)法律事實是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)，物業(yè)管理法律事實可劃分為自然事實和行為事實兩大類。

　　1.自然事實

　　指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況。

　　(1)事件是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？煞譃椴豢煽沽κ录蜕鐣馔馐录煞N情況。

　　(2)法律狀態(tài)是指某種客觀情況的延續(xù)。

　　2.人的行為

　　――指由人有意識地進行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)的客觀現(xiàn)象。

　　根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為和他人的行為兩種。

　　按有無內(nèi)含引發(fā)法律關(guān)系易化的自覺意思，可將當(dāng)事人的行為分為物業(yè)的法律行為與事實行為(如無因管理，住宅小區(qū)文化創(chuàng)作活動等)兩類。

　　人的行為以其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權(quán)行為等)。

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