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　　第四章 早期介入與前期物業(yè)管理

　　早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引人的物業(yè)管理的咨詢活動，物業(yè)管理的咨詢活動，指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出的合理化意見和建議。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。早期介入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強制性要求。早期介入與前期物業(yè)管理的區(qū)別，一是內(nèi)容作用不同，早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持。前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù)。二是服務(wù)的對象不同，AAA早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費用。前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。

　　一、早期介入的必要性，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題。

　　二、早期介入的作用(多選)(1)優(yōu)化設(shè)計(2)有助于提高工程質(zhì)量(3)有利于了解物業(yè)情況。(4)為前期物業(yè)管理充分準(zhǔn)備(5)有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。

　　三、早期介入的內(nèi)容

　　(一)可行性研究階段1、內(nèi)容(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位物業(yè)管理的模式。(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)。(5)設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。2、方法和要點。(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見。同時對未來的物業(yè)管理進行總體策劃。(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。(3)選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強的管理人員承擔(dān)項目管理工作。

　　(二)規(guī)劃設(shè)計階段1、內(nèi)容(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議。(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議。(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、造型及服務(wù)方面的改進意見。

　　(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。2、方法和要點，(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的討論會。(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計或從使用維護等角度上對設(shè)計方案進行調(diào)整。(3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題。(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路。(5)對于分期開發(fā)的物業(yè)項目。

　　(三)建設(shè)階段，重點1、內(nèi)容(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷。(2)配合設(shè)備安裝，(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。2、方法和要點，(1)派出工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。(2)仔細做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提出意見和建議。(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法。

　　(四)銷售階段1、內(nèi)容(1)完成物業(yè)管理方案及實施進度表(2)擬訂物業(yè)管理的公共制度;(3)擬訂各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法;(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)。(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)，(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。

　　2、方法和要點(1)準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進行整理。

　　物業(yè)管理項目前期運作

　　(一)管理資源的完善與優(yōu)化1、管理用房到位2、物資配備到位3、物業(yè)管理人員到位

　　(二)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

　　(三)確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包。

　　工程質(zhì)量的保修。一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分;二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)的工程質(zhì)量保修相關(guān)工作，主要是向建設(shè)單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，跟蹤并督促完成。

　　前期物業(yè)管理的特點

　　(1)由前述前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。(2)前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。(3)新建物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來。(4)經(jīng)營虧損。

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