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　　第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理

　　1、房屋種類的劃分(1)按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。(2)按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。(3)按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。(4)按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。

　　房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求：(1)做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備工能。(2)開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。

　　評價參考主要指標(biāo)：1、房屋完好率、危險率(1)房屋完好率等于完好房屋建筑面積加基本完好房屋建筑面積除于房屋總建筑面積乘于百分百。(2)危房率等于危險房屋的建筑面積除于房屋總建筑面積乘于百分百。房屋的完損等級分為以下5類;完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房。2、設(shè)施設(shè)備完好率等于完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量除于全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量乘于百分百

　　房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法

　　(一)使用管理，一方面要通過物業(yè)使用說明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作，另一方面，物業(yè)管理單位應(yīng)認(rèn)真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作，確保房屋及設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定、可靠、安全使用和運(yùn)行，降低維護(hù)費(fèi)用，延長房屋和設(shè)施設(shè)備的物理壽命。

　　(二)維修保養(yǎng)，主要包括，對房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤滑;損耗或故障時的維修;必要情況下的專業(yè)測試;無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計方面的改善等。

　　(三)安全管理(1)通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識。(2)建立健全各類安全管理制度并嚴(yán)格遵守。(3)提供必要的安全防護(hù)裝備。

　　(四)技術(shù)檔案資料管理，物業(yè)管理單位的相關(guān)部門和人員要加強(qiáng)管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。

　　(五)采購和零備件管理，一是加強(qiáng)計劃采購，二是對不設(shè)庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道。三是嚴(yán)把采購質(zhì)量關(guān);四是妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件。(六)工量具和維修用設(shè)備的管理(七)外包管理，一是將某類設(shè)施設(shè)備的管理全部包給專業(yè)公司，二是將某類維修、改造、更新工程進(jìn)行外包。(八)技術(shù)支持

　　房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃的制訂

　　(一)制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃的基本方法，1、維修養(yǎng)護(hù)的方式與類別(1)維修方式1)預(yù)防性維修，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動，預(yù)防性維修是一種主動的具有預(yù)防作用的維修策略。預(yù)防性維修有以下幾種方法：計劃性預(yù)防維修，狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修，改善性的預(yù)防維修。2)事后維修3)緊急搶修，因此物業(yè)管理應(yīng)將緊急搶修列為單獨(dú)的項目加以考慮，這是提高房屋子及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。(2)維修類別1)大修2)中修3)小修(3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)1)修理周期，是指兩次相鄰大修之間的間隔時間;2)修理間隔期，是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)3)修理周期結(jié)構(gòu)，如小修――小修――中修――小修――小修――大修。2、維修養(yǎng)護(hù)計劃的種類(1)按時間進(jìn)度編制的計劃1)年度維修保養(yǎng)計劃。2)季度維修保養(yǎng)計劃3)月維修保養(yǎng)計劃。3、維修養(yǎng)護(hù)計劃的編制依據(jù)?！?1)房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期;(2)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo)，(3)安全與環(huán)境保護(hù)的要求，(4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。

　　房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃的實(shí)施

　　(一)修前預(yù)檢，步驟(1)技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙，(2)使用和維護(hù)人員介紹對象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷;(3)進(jìn)行外觀檢查，(4)進(jìn)行運(yùn)行檢查，(5)按部件解體檢查。(6)預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理。(五)組織實(shí)施，AAA1、質(zhì)量的控制，2、進(jìn)度的控制，3、成本的控制(六)驗(yàn)收和存檔，維修養(yǎng)護(hù)工作的存檔應(yīng)該包括維修養(yǎng)護(hù)的計劃、預(yù)算和批準(zhǔn)文件、維修養(yǎng)護(hù)工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗(yàn)收資料。

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　　共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理

　　一、制訂合理的運(yùn)行計劃，應(yīng)包括開關(guān)機(jī)時間、維護(hù)保養(yǎng)時間、使用的條件和要求等方面的內(nèi)容。

　　二、配備合格的運(yùn)行管理人員，必須采取多種形式，對職工進(jìn)行多層次的培訓(xùn)，供配電、電梯、鍋爐運(yùn)行等特殊工種還須政府主管部門組織考核發(fā)證后憑證上崗。

　　三、提供良好的工作環(huán)境，工作運(yùn)行環(huán)境應(yīng)安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，還應(yīng)有良好的照明和通風(fēng)設(shè)備等。

　　四、建立健全必要的規(guī)章制度。(1)實(shí)行定人、定機(jī)、和憑證操作設(shè)備制度，(2)對于連續(xù)運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備可在運(yùn)行中實(shí)行交接班制度和值班巡視記錄制度，(3)操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運(yùn)行規(guī)程。

　　五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理(一)設(shè)備的檢查(二)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(三)定期預(yù)防性試驗(yàn)(四)設(shè)備故障診斷技術(shù)，設(shè)備診斷技術(shù)是預(yù)防維修的基礎(chǔ)。重要作用(1)它可以監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)。(2)較科學(xué)地確定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容，(3)預(yù)測零件壽命，搞好備件管理。

　　六、節(jié)能管理(一)采用管理手段節(jié)能降耗(了解內(nèi)容)，(1)落實(shí)組織和管理體系(2)加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)(3)建立能源消耗的計劃和考核制度，(4)在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。(5)調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時間(6)合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)，既保證正常使用功能，雙節(jié)省能源。(二)采用技術(shù)改造節(jié)能，一方面可以使用標(biāo)準(zhǔn)耗能狀況大幅度下降。另一方面，在新設(shè)備、新工藝的條件下，又會產(chǎn)生新的非正常消耗。房屋及設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理必須將管理手段和技術(shù)改造兩者有機(jī)結(jié)合，根據(jù)實(shí)際情況采用相應(yīng)的措施，實(shí)事求是，因地制宜。

　　一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇A(一)項目外包分析，(1)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模。(2)所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜程度及數(shù)量情況，(3)設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度，(4)政府部門對此類設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)要求。(5)自行管理此類設(shè)施設(shè)備斬技術(shù)難度、管理風(fēng)險大小;(6)設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況;(7)市上此類設(shè)施設(shè)備維護(hù)技術(shù)人員的供求情況;(8)本地市場能夠提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展的成熟度。(同等條件下原承包方優(yōu)先;不以價格為惟一選擇標(biāo)準(zhǔn))

　　二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制AAA(1)在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致。(2)在合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責(zé)任方。(3)應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)。(4)委托方應(yīng)盡里保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程。(二)外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問題(1)建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施。(2)建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。(3)建立定期效果評估制度，(4)定期對承包方基本情況全面更新，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。

　　幾種典型設(shè)施設(shè)備的管理 一、供配電系統(tǒng)，(一)管理工作主要內(nèi)容(1)配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。(2)制訂嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，(3)建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案，(4)配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等。(5)定期對用電計量儀表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)。(6)建立臨時用電管理制度，(7)建立火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等預(yù)防措施。(8)做好節(jié)約用電工作，降低損耗。(9)限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。(10)供配電運(yùn)行可建立24小時值班制度。(11)定時對備用電源進(jìn)行檢查，(12)重視無功功率和補(bǔ)償工作(13)進(jìn)行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作。二、給排水系統(tǒng)(二)管理工作主要內(nèi)容(1)建立給排水管理隊伍，(2)建立給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。(3)建立給排水工程技術(shù)檔案(4)配備必要的工具和安全防護(hù)用品。(5)制度供水計劃。(6)有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施;(7)做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。(8)對公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計量和測算;(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。(二)注意事項BAA(1)應(yīng)保證消防用水的基本儲備，(2)北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，(3)餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，(4)采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，三、消防系統(tǒng)AAA(一)構(gòu)成1、火災(zāi)報警系統(tǒng)，由煙感探測器、溫感探測器、手動報警按鈕、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、火警警鈴、消防廣播系統(tǒng)、電話和對講機(jī)等通信聯(lián)絡(luò)器材組成。2、消防控制中心，由集中報警器、聯(lián)動控制柜、消防電梯控制器、管道煤氣緊急切斷裝置、消防廣播話筒擴(kuò)音機(jī)和控制器、通信裝置等組成。3、消火栓系統(tǒng)，由消防水泵、管道、閥門、水龍帶、噴水槍、消防水泵接合器等組成。4、自動噴灑滅火系統(tǒng)，由噴灑泵、供水管道、噴頭等組成。該系統(tǒng)自動噴灑水流滅火。AAA是一種非常有效的滅火系統(tǒng)，其應(yīng)用越來越廣泛。5、防排煙系統(tǒng)6、安全疏散和防火隔離系統(tǒng)7、手提式滅火器8、其他滅火系統(tǒng)。

　　(二)BAA管理工作主要內(nèi)容(1)配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員(2)建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，(3)建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，(4)建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度。1)每周檢查項目2)每月檢查項目3)每半年檢查項目，每年結(jié)合消防演習(xí)，對整個消防系統(tǒng)進(jìn)行一次運(yùn)行檢查，對各消防設(shè)備的聯(lián)動協(xié)調(diào)運(yùn)行進(jìn)行測試。(5)對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，(6)對消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。

　　四、電梯系統(tǒng)，(二)管理工作主要內(nèi)容，常見電梯分有乘客電梯、載貨電梯和客貨梯;(1)按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定。(2)根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制訂維修保養(yǎng)計劃。(3)建立電梯技術(shù)檔案。(4)備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等。(5)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。(6)進(jìn)行電梯的用電計量和運(yùn)行成本核算。(7)電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時通造業(yè)主、物業(yè)使用人。(8)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)，(9)電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢。五、空調(diào)系統(tǒng)(一)管理工作主要內(nèi)容(1)配備專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)的管理，(2)建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案(3)制訂空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制訂大、中、小修計劃和測試調(diào)整計劃。(4)備齊空調(diào)維修、測試工具(5)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)確定開停，(6)進(jìn)行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運(yùn)行成本核算。(7)在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問題和噪聲污染問題。(8)在業(yè)主和住戶自已安裝局部空調(diào)時提供技術(shù)指導(dǎo)(9)要對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作。(10)定期對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測試，(三)注意事項(1)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例。(2)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，(3)中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，新風(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。

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