特別推薦：2015物業(yè)管理師綜合能力第一章考點(diǎn)匯總

　　2015物業(yè)管理師綜合能力第一章考點(diǎn)：市場(chǎng)失靈的原因

　　導(dǎo)致市場(chǎng)失靈的主要原因有壟斷、外部性、公共物品和信息不對(duì)稱等，主要表現(xiàn)是：壟斷阻礙了市場(chǎng)機(jī)制發(fā)生作用，使資源得不到有效配置;市場(chǎng)自身很多情況下無(wú)法解決伴隨經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而產(chǎn)生的負(fù)的外部性影響;市場(chǎng)無(wú)法有效地提供公共產(chǎn)品;消費(fèi)者和生產(chǎn)者信息不完全或不對(duì)稱。具體分析如下。

　　(一)壟斷

　　一般認(rèn)為，只有在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，企業(yè)的生產(chǎn)成本從長(zhǎng)期來(lái)看才是最低的，市場(chǎng)機(jī)制才能實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，資源得到充分利用，產(chǎn)量最大，價(jià)格最低，消費(fèi)者獲取最大滿足。

　　但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，不管是主觀的人為阻礙還是客觀的市場(chǎng)機(jī)制缺陷，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件不可能具備。大部分產(chǎn)品都是處于不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、完全壟斷市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在這些不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，生產(chǎn)者不再是完全的價(jià)格接受者，而是完全的或不完全的價(jià)格決定者，到處存在著各種進(jìn)入障礙，資源已不可能在部門之間自由流動(dòng)。生產(chǎn)者生產(chǎn)的產(chǎn)量不是最大的產(chǎn)量，市場(chǎng)價(jià)格也不是最低的價(jià)格，從整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)角度衡量，生產(chǎn)成本也比完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的成本要高，與之相伴的，消費(fèi)者的購(gòu)買量也會(huì)降低到有效水平之下，將不再可能獲取最大滿足。例如，在完全壟斷市場(chǎng)上，企業(yè)通過(guò)壟斷索取高價(jià)格和提供較少產(chǎn)量而獲得超額利潤(rùn)，有時(shí)壟斷企業(yè)還要對(duì)不同的買主實(shí)施價(jià)格歧視即差別定價(jià)。結(jié)果就是，壟斷企業(yè)的產(chǎn)量會(huì)低于社會(huì)的最優(yōu)產(chǎn)量，而其所定的價(jià)格卻會(huì)高于市場(chǎng)均衡價(jià)格，使消費(fèi)者的剩余減少而生產(chǎn)者的剩余增加，社會(huì)整體福利受到損害。

　　因此，由于壟斷的存在，市場(chǎng)機(jī)制就不能充分有效地發(fā)揮作用，資源也不可能實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，市場(chǎng)失靈問題便是一種必然。

　　(二)外部性

　　所謂外部性或外部影響(也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng))，是指經(jīng)濟(jì)主體(包括廠商或個(gè)人)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)其他人和社會(huì)造成了影響，卻沒有為此付出代價(jià)或得到收益。這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為基礎(chǔ)的市場(chǎng)交換中發(fā)生的，即一種活動(dòng)所產(chǎn)生的成本或利益未能通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格反映出來(lái)的，換句話說(shuō)，即施加這種成本或利益的人并沒有為此付出代價(jià)或得到收益，而是無(wú)意識(shí)強(qiáng)加于他人的。因此，其影響是外在的。

　　外部性可以分為外部經(jīng)濟(jì)(正的外部性)與外部不經(jīng)濟(jì)(負(fù)的外部性)兩種。所謂外部經(jīng)濟(jì)就是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)使社會(huì)上其他成員受益，而該經(jīng)濟(jì)主體卻不能由此得到補(bǔ)償，即受益者沒有為受益而花費(fèi)代價(jià)。所謂外部不經(jīng)濟(jì)就是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)給社會(huì)上其他人帶來(lái)?yè)p害，但該經(jīng)濟(jì)行為主體卻不必為這種損害進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的主體是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，外部性可以分為生產(chǎn)的外部性和消費(fèi)的外部性。小區(qū)改善綠化使相鄰小區(qū)受益，住宅樓宇底層商鋪營(yíng)業(yè)產(chǎn)生的噪音、油煙等影響樓上住戶生活等，均可歸于外部性問題。

　　由產(chǎn)權(quán)理論可知，只要所有權(quán)是明確的，就可以有效地解決外部性問題。如果所有權(quán)界定不清，外部性問題就難以解決。在財(cái)產(chǎn)為共有的情況下，共有財(cái)產(chǎn)通常會(huì)受到過(guò)度使用。住宅小區(qū)等物業(yè)管理區(qū)域中，經(jīng)常存在場(chǎng)地和配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不清晰或共有共用的情況，產(chǎn)生外部性問題或財(cái)產(chǎn)被過(guò)度使用問題就較為普遍。

　　經(jīng)濟(jì)外部性有以下特點(diǎn)：外部性是一種人為的活動(dòng)，非人為事件造成的影響，無(wú)論給個(gè)人和社會(huì)帶來(lái)的是損失還是收益，都不能被看做是外部性;外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來(lái)的影響;外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系或影響，這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說(shuō)非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果;外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?外部性包括對(duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

　　由于外部性或外部影響的存在，市場(chǎng)機(jī)制就不能有效地進(jìn)行資源配置。對(duì)于產(chǎn)生外部經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)者來(lái)說(shuō)，由于其私人收益小于社會(huì)收益(社會(huì)收益等于私人收益與外部收益之和，而外部收益卻不能通過(guò)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)格的一部分被生產(chǎn)者獲得，即有益外部性商品帶來(lái)的收益并不能被生產(chǎn)者獨(dú)占)，因而缺乏生產(chǎn)積極性，其產(chǎn)出水平就會(huì)低于社會(huì)最優(yōu)產(chǎn)出水平。而對(duì)于那些產(chǎn)生外部不經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)者來(lái)說(shuō)，由于其邊際私人成本低于邊際社會(huì)成本(社會(huì)成本等于私人成本與外部成本之和)，于是傾向于擴(kuò)大生產(chǎn)(同樣，消費(fèi)者通常會(huì)傾向于“外部不經(jīng)濟(jì)”的消費(fèi)行為，因?yàn)橛泻ν獠啃陨唐穾?lái)的成本不需要個(gè)人承擔(dān))，其產(chǎn)出水平就會(huì)大于社會(huì)最優(yōu)產(chǎn)出水平。因此，外部性可能導(dǎo)致資源配置失當(dāng)。即使是在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，由于存在外部性的影響，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的資源配置也不可能達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。

　　(三)公共物品

　　1.公共物品的含義

　　公共物品是每個(gè)人都可以同時(shí)消費(fèi)而且不能把一個(gè)人排除在外的物品或勞務(wù)。公共物品是和私人物品相對(duì)應(yīng)的。私人物品具有兩個(gè)明顯的特征：一是競(jìng)爭(zhēng)性;二是排他性。所謂競(jìng)爭(zhēng)性是指在其他條件不變的情況下，對(duì)于既定的可供消費(fèi)的產(chǎn)品而言，增加一個(gè)人的消費(fèi)就必然減少另一個(gè)人的消費(fèi);所謂排他性是指私人物品在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)上的獨(dú)占性。某人合法地占有了某種商品，別人就不能同時(shí)占有它。私人物品可明確產(chǎn)權(quán)上的歸屬，明確的產(chǎn)權(quán)必然具有排他性。因此，可以說(shuō)那些在消費(fèi)上具有競(jìng)爭(zhēng)性和排他性的物品就叫私人物品。

　　2.公共物品的特點(diǎn)

　　(1)非競(jìng)爭(zhēng)性。非競(jìng)爭(zhēng)性是指公共物品可以被多人同時(shí)消費(fèi)，一個(gè)消費(fèi)者對(duì)某一種公共物品的消費(fèi)并不影響其他人對(duì)該公共物品的消費(fèi)。消費(fèi)者不必要為實(shí)現(xiàn)對(duì)公共物品的消費(fèi)而展開競(jìng)爭(zhēng)或爭(zhēng)奪，對(duì)一個(gè)消費(fèi)者提供公共物品并不會(huì)減少對(duì)其他消費(fèi)者的供給;一個(gè)人分享某公共物品的利益一般也不會(huì)減少其他人分享同一公共物品的利益，多增加一個(gè)人消費(fèi)公共物品也不會(huì)引起該物品成本的增加，即消費(fèi)者人數(shù)的增加所引起的公共物品邊際成本為零。例如，國(guó)防、市政道路、公共標(biāo)志、污水處理以及法律和秩序等公共物品都有這種特點(diǎn)。

　　(2)非排他性。非排他性是指公共物品被某人消費(fèi)時(shí)，不能排除其他人同時(shí)消費(fèi)該物品，或者排除的代價(jià)十分高昂。某些公共物品雖然存在技術(shù)上排他的可能性，但是排他的成本非常昂貴以至于在經(jīng)濟(jì)上不可行。

　　上述公共物品的這些基本特性決定了在絕大多數(shù)的公共物品消費(fèi)中必然經(jīng)常出現(xiàn)“搭便車”現(xiàn)象?！按畋丬嚒笔侵改硞€(gè)人不用自己付出代價(jià)而消費(fèi)由他人付出代價(jià)所提供的某種物品或服務(wù)。私人物品的消費(fèi)具有競(jìng)爭(zhēng)性和排他性，容易區(qū)分。不購(gòu)買就無(wú)法消費(fèi)，所以不存在搭便車問題。公共物品由于非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性的存在。不付費(fèi)并不影響消費(fèi)，即沒有付費(fèi)的激勵(lì)和不付費(fèi)的約束，而且一個(gè)人的消費(fèi)并不減少其他人的消費(fèi)，所以就容易滋生“搭便車”問題。

　　對(duì)于一個(gè)住宅小區(qū)的居民們來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)的主體內(nèi)容近似于一種公共物品，例如公共秩序維護(hù)和共有共用部位維修養(yǎng)護(hù)、保潔、綠化等服務(wù)都是同時(shí)面向全體小區(qū)居民提供的服務(wù)，不能(一般也不會(huì))因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主(使用人)不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)而停止提供，“搭便車”現(xiàn)象很難完全避免。

　　3.公共物品的分類

　　可以將公共物品分為兩大類，即純公共物品和準(zhǔn)公共物品。純公共物品是具有完全的非競(jìng)爭(zhēng)性和完全的非排他性的物品，一般認(rèn)為，國(guó)防、法律、治安等都是最典型的純公共物品。純公共物品一般通過(guò)納稅間接購(gòu)買而被動(dòng)消費(fèi)，消費(fèi)時(shí)無(wú)法分割，只能由政府提供。

　　準(zhǔn)公共物品是指具有有限的非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性的物品。準(zhǔn)公共物品具有一定程度的擁擠性，即準(zhǔn)公共物品消費(fèi)時(shí)消費(fèi)者人數(shù)增加到一定程度時(shí)，會(huì)出現(xiàn)擁擠而產(chǎn)生消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)，如高速公路、有線電視、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、海洋漁業(yè)資源等。

　　4.公共物品和市場(chǎng)失靈

　　與私人物品不同，公共物品在消費(fèi)上不具有排他性，因此決定了公共物品的市場(chǎng)需求不同于私人物品的市場(chǎng)需求。對(duì)一個(gè)特定的消費(fèi)者而言，對(duì)于某一特定的價(jià)格，消費(fèi)者選擇使自身效用最大的公共物品的需求量。但是，由于公共物品是所有消費(fèi)者同時(shí)消費(fèi)同一數(shù)量的商品，消費(fèi)者并不清楚自己對(duì)公共物品的需求價(jià)格，更不可能準(zhǔn)確說(shuō)明自己對(duì)公共物品的需求與價(jià)格之間的關(guān)系。并且，由于公共物品存在非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性，消費(fèi)者更愿意搭便車消費(fèi)，低報(bào)或者隱瞞自己對(duì)公共物品的偏好。所以無(wú)法知道每個(gè)消費(fèi)者的真實(shí)需求數(shù)量，也無(wú)法加總消費(fèi)者的需求，因此，就不可能求得公共物品的最優(yōu)數(shù)量，實(shí)現(xiàn)資源最佳配置。

　　(四)信息不對(duì)稱

　　1.信息不對(duì)稱的含義

　　信息不對(duì)稱是指市場(chǎng)上各經(jīng)濟(jì)行為主體對(duì)所交換的商品以及供求關(guān)系等并不具有完全、充分和相同的信息。完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者的生產(chǎn)者和消費(fèi)者對(duì)影響其選擇的相關(guān)經(jīng)濟(jì)變量都擁有充分的并且是完全相同的信息。

　　但現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，往往存在這樣一種情況：在某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，某一參與者比對(duì)方擁有更多的影響其決策的信息，這就是信息不對(duì)稱現(xiàn)象。例如，醫(yī)療保險(xiǎn)市場(chǎng)的投保人對(duì)自己的健康狀況比保險(xiǎn)人擁有更多信息，因此，醫(yī)療保險(xiǎn)的買方(投保人)與保險(xiǎn)人之間就出現(xiàn)信息不對(duì)稱;勞動(dòng)力市場(chǎng)的求職者對(duì)自己的能力比雇主擁有更多信息，因此，勞動(dòng)力市場(chǎng)上供求雙方之間也會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱;物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上，服務(wù)企業(yè)一般比業(yè)主更清楚服務(wù)開支信息，因此，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上供求雙方之間也會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱。信息不對(duì)稱的存在必然影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者對(duì)真實(shí)的供給曲線和需求曲線的了解，從而影響資源的有效配置。

　　2.信息不對(duì)稱對(duì)資源配置效率的影響

　　在論證完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)資源帕累托最優(yōu)配置時(shí)，我們假定信息是完全的，這意味著不存在上述信息不對(duì)稱問題。因此，當(dāng)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)信息不對(duì)稱時(shí)，具有信息優(yōu)勢(shì)的一方可能利用其信息優(yōu)勢(shì)損害對(duì)方的利益，從而破壞市場(chǎng)的有效性。另外，經(jīng)濟(jì)行為主體在信息掌握不完全的條件下，不可能做到最優(yōu)化決策，也就不可能實(shí)現(xiàn)資源帕累托最優(yōu)配置。這些都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。信息不對(duì)稱的具體表現(xiàn)形式多種多樣。舊車市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)等都會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱的情況。這些不同的表現(xiàn)形式可以歸結(jié)為兩大類：逆向選擇和背德行為。

　　(1)逆向選擇。

　　逆向選擇是指在買賣雙方信息不對(duì)稱的情況下，差的商品總是逐漸將好的商品驅(qū)逐出市場(chǎng)。當(dāng)交易雙方的其中一方對(duì)于交易商品可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況比另一方知道得更多時(shí)，便會(huì)產(chǎn)生逆向選擇問題。下面以保險(xiǎn)市場(chǎng)為例來(lái)說(shuō)明逆向選擇問題。

　　任何一個(gè)國(guó)家，即使是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家想要建立起老年人健康保險(xiǎn)的私人保險(xiǎn)市場(chǎng)都是困難的，原因在于保險(xiǎn)的買賣雙方所掌握的信息是不對(duì)稱的。欲購(gòu)買健康保險(xiǎn)的老年人通常會(huì)比保險(xiǎn)公司更了解自己的健康狀況，如果由私人保險(xiǎn)公司為老年人提供健康保險(xiǎn)，由于保險(xiǎn)公司并不能確知每一位老人的健康狀況，而只知道他們的平均健康狀況，因此保險(xiǎn)公司只能根據(jù)老年人的平均健康狀況或平均的患病率收取保險(xiǎn)費(fèi)。事實(shí)上每一位老年人的健康狀況是不同的。如果把老年人簡(jiǎn)單地分為健康者與不健康者這兩種情況，在保險(xiǎn)公司按照平均健康狀況收取保險(xiǎn)費(fèi)的情況下，誰(shuí)會(huì)更有意愿購(gòu)買保險(xiǎn)?篤定是那些身體不健康的老年人，而那些身體健康的老年人不會(huì)愿意購(gòu)買保險(xiǎn)。這種行為傾向必然會(huì)減少保險(xiǎn)公司的收入而增加保險(xiǎn)公司的支出。保險(xiǎn)公司為此將會(huì)提高老年人的保險(xiǎn)費(fèi)，按照那些不健康老年人的平均健康狀況收取保險(xiǎn)費(fèi)。不健康老年人又可分為患病率較高者與患病率較低者，在保險(xiǎn)公司提高保險(xiǎn)費(fèi)后，只有那些患病率較高者愿意繼續(xù)購(gòu)買健康保險(xiǎn)。這會(huì)導(dǎo)致保險(xiǎn)公司進(jìn)一步提高保險(xiǎn)費(fèi)，從而又使購(gòu)買保險(xiǎn)者進(jìn)一步減少。這一過(guò)程不斷循環(huán)，最終結(jié)果便是只有那些身體狀況最糟的老年人才購(gòu)買保險(xiǎn)，致使保險(xiǎn)公司無(wú)利可圖，以致老年人健康保險(xiǎn)市場(chǎng)萎縮甚至徹底消失。這就是信息不對(duì)稱導(dǎo)致老年人健康保險(xiǎn)市場(chǎng)失靈的過(guò)程。

　　上述老年人健康保險(xiǎn)市場(chǎng)的例子表明，由于賣方和買方之間信息不對(duì)稱，市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)會(huì)趨于失效，最終結(jié)果是劣質(zhì)商品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)商品，以致市場(chǎng)萎縮甚至消失，這就是逆向選擇。逆向選擇存在于一切可能出現(xiàn)信息不對(duì)稱的商品市場(chǎng)，特別是需要消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)體驗(yàn)后才能感知商品質(zhì)量的體驗(yàn)商品市場(chǎng)中。例如二手車市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)等都會(huì)出現(xiàn)逆向選擇問題。物業(yè)服務(wù)可以被歸類于一種典型的體驗(yàn)商品，在體驗(yàn)商品的交易中，生產(chǎn)者(如物業(yè)服務(wù)企業(yè))通常掌握著消費(fèi)者(如業(yè)主)不了解的信息，出現(xiàn)逆向選擇效應(yīng)的情況較為普遍。在某些城市，服務(wù)質(zhì)量差但收費(fèi)較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)反而擴(kuò)張較快，就是這種效應(yīng)的體現(xiàn)。

　　不同的市場(chǎng)上因信息不對(duì)稱而產(chǎn)生問題的性質(zhì)不同，采取的解決方法也不同。可以通過(guò)政府解決，也可以不通過(guò)政府解決。

　　因信息不對(duì)稱而出現(xiàn)的老年人健康保險(xiǎn)市場(chǎng)的逆向選擇問題說(shuō)明市場(chǎng)在這一領(lǐng)域的調(diào)節(jié)是無(wú)效率的。老年人需要健康保險(xiǎn)，但這類為老年人所需要的東西卻無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)而獲得。因此，在老年人健康保險(xiǎn)領(lǐng)域和與此相類似的職工醫(yī)療保險(xiǎn)領(lǐng)域所出現(xiàn)的市場(chǎng)失靈通常需要政府干預(yù)。例如，政府可以出資解決老年人的健康保險(xiǎn)。與此問題類似，政府、企業(yè)、個(gè)人可以共同出資對(duì)個(gè)人進(jìn)行醫(yī)療保險(xiǎn)，以消除這一領(lǐng)域的逆向選擇問題。

　　信息不對(duì)稱問題在許多領(lǐng)域都存在。但并不一定都會(huì)導(dǎo)致逆向選擇問題，事實(shí)上有許多市場(chǎng)會(huì)存在信息不對(duì)稱，可以通過(guò)某些有效的制度安排或有效措施的實(shí)施消除因信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的逆向選擇問題，而無(wú)須政府的干預(yù)。

　　例如，家用電器、自行車等用品的修理中，只有維修者知道維修的質(zhì)量如何，顧客并不知自己物品維修的情況如何。維修者可以采取提供保證的方法保證交易的正常進(jìn)行，顧客也可以請(qǐng)熟悉的或有口碑的人維修產(chǎn)品，這些做法均可以一定程度解決逆向選擇問題。在信息不對(duì)稱所產(chǎn)生的問題很嚴(yán)重，以至于會(huì)破壞市場(chǎng)的運(yùn)作時(shí)，就有必要進(jìn)行政府干預(yù)，或通過(guò)法律解決問題。例如，藥品市場(chǎng)因信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的假藥充斥市場(chǎng)的問題就需要政府出面進(jìn)行干預(yù)。

　　(2)背德行為。

　　在保險(xiǎn)市場(chǎng)上，信息不對(duì)稱不僅會(huì)因上述逆向選擇問題導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，還會(huì)因?yàn)榱硪环N機(jī)制導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。例如，當(dāng)一個(gè)人購(gòu)買了健康保險(xiǎn)后，他很可能會(huì)不再像過(guò)去那樣注意自己的生活方式、維護(hù)自己的身體健康，于是，其發(fā)生健康問題的概率就會(huì)上升;當(dāng)很多人都如此時(shí)，保險(xiǎn)公司就不得不提高保險(xiǎn)費(fèi)甚至拒絕出售保險(xiǎn);但提高保險(xiǎn)費(fèi)會(huì)使一部分購(gòu)買意愿較低、對(duì)自己健康狀況有信心的投保者退出，使身體更差的人群留存在市場(chǎng)上。這時(shí)候市場(chǎng)機(jī)制形成的保險(xiǎn)服務(wù)數(shù)量就會(huì)偏離最優(yōu)水平。如果信息是充分的、完全的，保險(xiǎn)公司就沒有必要制定或調(diào)增較高的保險(xiǎn)費(fèi)，而只需針對(duì)有不良生活方式的投保者收取較高保險(xiǎn)費(fèi)，對(duì)其他投保者仍然收取較低保險(xiǎn)費(fèi)，這樣就會(huì)有更多的投保者購(gòu)買保險(xiǎn)并獲得相應(yīng)的效用滿足，保險(xiǎn)公司也可以獲得更多的利潤(rùn)。

　　上述例子中，由于信息不對(duì)稱，市場(chǎng)的一方不能觀察到另一方的行動(dòng)，則另一方就可能因此采取不利于對(duì)方的行動(dòng)，這即為背德行為。背德行為不僅存在于保險(xiǎn)市場(chǎng)，而且存在于一切可能出現(xiàn)信息不對(duì)稱的商品市場(chǎng)，如勞動(dòng)力市場(chǎng)、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)等。

　　(3)委托一代理問題。

　　由信息不對(duì)稱導(dǎo)致的逆向選擇和背德行為的一種呈現(xiàn)，就是委托一代理問題。委托一代理問題是指由于委托人不能確知代理人的能力與行為，委托人監(jiān)督代理人的效率和代理人完成委托人任務(wù)的效率與品德均可能存在缺陷的問題。

　　委托代理關(guān)系是一種契約關(guān)系，通過(guò)這一契約，一個(gè)人或者一批人授權(quán)給另一個(gè)人為委托人的利益從事某項(xiàng)活動(dòng)。但這又不同于一般的雇傭關(guān)系，委托人授予代理人相當(dāng)大的自主決策權(quán)，而委托人很難監(jiān)控代理人的活動(dòng)。由于委托一代理雙方存在一定的信息不對(duì)稱、目標(biāo)不一致，加之理性經(jīng)濟(jì)人自利的屬性，使得委托一代理問題不可避免地存在。第一，委托人與代理人之間信息不對(duì)稱，委托人無(wú)法確切地知道代理人的知識(shí)、能力等，同時(shí)，由于技術(shù)上的制約、隨機(jī)因素的干擾以及成本方面的考量，委托人也不能對(duì)代理人的工作行為如努力程度及有無(wú)機(jī)會(huì)主義做法等進(jìn)行全面有效的監(jiān)督，于是委托人只能根據(jù)可觀測(cè)到的變量來(lái)推斷代理人的隱藏信息和隱藏行動(dòng)，導(dǎo)致委托人的主動(dòng)權(quán)和對(duì)代理人的有效監(jiān)控受到制約。第二，委托人與代理人責(zé)任不對(duì)稱。例如，代理人掌握著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，卻對(duì)企業(yè)的盈虧不承擔(dān)直接責(zé)任，而委托人失去了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，卻直接承擔(dān)企業(yè)盈虧的后果，這種責(zé)任上的不對(duì)稱極大地弱化了對(duì)代理人的約束，使得代理人缺乏認(rèn)真負(fù)責(zé)、努力工作的壓力。第三，委托人與代理人目標(biāo)的不一致。例如，資本所有者作為委托人擁有剩余索取權(quán)，所追求的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，從而實(shí)現(xiàn)資本收益的最大化，而擁有企業(yè)控制權(quán)的經(jīng)理人員作為代理人，一方面追求更高的薪酬、資金等貨幣效用，另一方面還力圖追求更高的非貨幣效用，如舒適的辦公條件、氣派的商業(yè)應(yīng)酬以及為了晉升和滿足權(quán)欲而盲目地?cái)U(kuò)大企業(yè)的規(guī)模等，也即代理人作為理性的經(jīng)濟(jì)人追求自身利益的最大化，而非委托人利益的最大化。

　　委托一代理問題既存在于很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中.也存在于一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。如在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，企業(yè)股東與職業(yè)經(jīng)理人之間有委托一代理問題，經(jīng)理人與一般職員或工人之間也有委托一代理問題。一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在委托一代理問題，其后果不僅是企業(yè)所有者的利潤(rùn)下降，也會(huì)使社會(huì)資源配置的效率受損。

　　由委托一代理問題而導(dǎo)致的效率損失不可能通過(guò)政府的干預(yù)解決，因?yàn)?，企業(yè)主無(wú)法觀察或監(jiān)督經(jīng)理與工人的行為，政府更加無(wú)法觀察或監(jiān)督。通常解決委托一代理問題的方法是：賦予代理人一定的所有權(quán)，實(shí)施與目標(biāo)業(yè)績(jī)掛鉤的現(xiàn)金激勵(lì)，簽訂較長(zhǎng)期的合約。

　　物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中也廣泛存在委托一代理問題。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，建筑物的高度、規(guī)模、使用人數(shù)不斷增大，建筑物產(chǎn)權(quán)日益多元化，科技含量不斷增強(qiáng)，導(dǎo)致建筑物管理維護(hù)難度越來(lái)越大，要求越來(lái)越高。而這些變化和原因會(huì)使得建筑物業(yè)主越來(lái)越?jīng)]有能力也不愿意自己從事物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的依賴和需求越來(lái)越強(qiáng)烈。于是，物業(yè)管理的委托一代理關(guān)系也由此產(chǎn)生。

　　即缺乏物業(yè)管理知識(shí)和能力的人，會(huì)委托專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)企業(yè)處理復(fù)雜的物業(yè)管理或?qū)ｍ?xiàng)事務(wù)。實(shí)際的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程經(jīng)常呈現(xiàn)的近似于是一種多重委托一代理關(guān)系，例如，眾多小業(yè)主委托業(yè)主代表(業(yè)主委員會(huì)成員)，業(yè)主代表委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)公司，專業(yè)公司員工服務(wù)小業(yè)主。

　　在初始委托人(眾多小業(yè)主)和最終代理人(物業(yè)管理公司的員工或?qū)I(yè)公司的員工)之間，存在著若干中間層，每個(gè)中間層，既是前一個(gè)委托關(guān)系的代理人，又是后一個(gè)委托關(guān)系的委托人。由于存在委托人和代理人之間信息不對(duì)稱等因素，物業(yè)管理委托一代理中的逆向選擇與背德行為難以避免。不僅如此，由于物業(yè)管理委托一代理問題存在特殊性，還會(huì)出現(xiàn)超出一般委托代理問題的特殊問題：其一，委托方行為能力明顯不足。物業(yè)服務(wù)的初始委托人是眾多小業(yè)主，他們專業(yè)性缺乏，意見不一，加之部分業(yè)主存在“搭便車”的行為，其委托及監(jiān)督業(yè)主代表的能力明顯欠缺;而業(yè)主代表受專業(yè)性、公益心、時(shí)間等因素的制約，其委托、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)企業(yè)的能力也可能存在不足。其二，委托環(huán)節(jié)多，監(jiān)督距離長(zhǎng)。如前所述，物業(yè)服務(wù)過(guò)程一般會(huì)有多重委托關(guān)系，由于委托人與代理人信息的不對(duì)稱和目標(biāo)的差異，委托環(huán)節(jié)多，監(jiān)督距離長(zhǎng)，必然會(huì)導(dǎo)致監(jiān)督難度加大、監(jiān)督成本增加、監(jiān)督力度逐步減弱，這通常也意味著更低的管理效率和效果。其三，激勵(lì)手段欠缺。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以量化評(píng)價(jià)，加之物業(yè)服務(wù)的評(píng)價(jià)主體是一個(gè)群體，決策效率低，使得對(duì)物業(yè)服務(wù)的正面激勵(lì)(獎(jiǎng)優(yōu))與負(fù)面激勵(lì)(罰劣，如解聘服務(wù)企業(yè))，均不易進(jìn)行。特別是解聘服務(wù)企業(yè)，還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)尋覓更優(yōu)替代者的搜尋、談判和轉(zhuǎn)換成本問題。雖然還有其他負(fù)面激勵(lì)手段，如業(yè)主個(gè)人“用腳投票”――賣掉房屋、脫離服務(wù)，但由于代價(jià)太大，更難以實(shí)行。由此而知，解決物業(yè)管理委托一代理問題，除了需要借助于解決一般性委托一代理問題的方法，還需要特別的激勵(lì)與約束制度、方法設(shè)計(jì)。