2015土地估價師《土地估價相關(guān)知識》考前押題第二套

　　四、案例分析題(共10道題，每道題2分)

　　106、 2004年5月，X省Y市政府征收了該市Z縣基本農(nóng)田以外的耕地600畝，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司通過公開市場獲得了該土地使用權(quán)，建一大型住宅區(qū)。為彌補(bǔ)自有資金的不足，甲公司向工商銀行申請了開發(fā)貸款。同時，工商銀行為該住宅區(qū)的購房者提供八成30年的抵押貸款，并為確保其貸款安全，又向保險公司投保。2007年7月，甲公司為謀求多元化經(jīng)營，以其開發(fā)的該住宅區(qū)中10套住宅(按其市場價計算的總房款為600 萬元)，投資于乙公司，并將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到乙公司名下。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%，營業(yè)稅稅率為5%。試根據(jù)以上條件，回答下列11l-115小題的問題。

　　1.市政府征用該片土地應(yīng)報( )審批。

　　A X省人民政府

　　B.Y市人民政府

　　C Z縣人民政府

　　D.國務(wù)院

　　2.在該房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營過程中，有關(guān)融資涉及的主要信用形式包括( )。

　　A.商業(yè)信用

　　B.銀行信用

　　C.國家信用

　　D.消費(fèi)信用

　　3.以下關(guān)于甲公司以住宅投資乙公司的說法，正確的是( )。

　　A.甲公司應(yīng)繳納營業(yè)稅30萬元

　　B.乙公司應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，繳納契稅24萬元

　　C.由于該交易以房產(chǎn)作投資，與正常房屋買賣有所不同，乙公司可不繳納契稅

　　D.乙公司辦理的房屋所有權(quán)證中的附圖注明了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e，明確了異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界限，此附圖為房產(chǎn)分戶圖

　　4.工商銀行為確保貸款安全而向保險公司投保的險種屬于( )。

　　A.信用保險

　　B.責(zé)任保險

　　C.保證保險

　　D.財產(chǎn)保險

　　5.以下關(guān)于甲公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的工程造價計價的說法，正確的是( ) 。

　　A.在編制建筑工程預(yù)算時，可將該開發(fā)項(xiàng)目分為土建、電氣安裝、工業(yè)管道、住宅、商場等單項(xiàng)工程

　　B.可依據(jù)平面圖，按照逆時針方向分部分項(xiàng)計算工程量

　　C.概算定額是在預(yù)算定額的基礎(chǔ)上綜合擴(kuò)大而成的，每一概算定額中綜合分項(xiàng)都包含數(shù)個預(yù)算定額細(xì)目

　　D.通常情況下，基本子項(xiàng)的實(shí)物工程量越大，單位價格越高，則工程造價也越大

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D,BD,BD,A,CD

　　解　　析：2.甲公司向工商銀行申請了開發(fā)貸款為銀行信用。

　　工商銀行為該住宅區(qū)的購房者提供八成30年的抵押貸款為消費(fèi)信用。

　　3.契稅為土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

　　600*4%=24

　　5.土建、電氣安裝、工業(yè)管道屬于單位工程。

　　107、 甲公司正在某市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一塊土地上興建賓館，由于融資的需要，擬以該土地進(jìn)行抵押貸款，并委托L土地評估公司進(jìn)行地價評估。甲公司所能提供的土地批準(zhǔn)丈件只有《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。試根據(jù)以上條件，回答下列116-118小題的問題。

　　1.在這種情況下，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》的規(guī)定，甲公司所占用的土地( )。

　　A.符合法律規(guī)定

　　B.抵押貸款審批手續(xù)不全

　　C.建設(shè)用地規(guī)劃審批手續(xù)不全

　　D.是否辦理土地出讓手續(xù)不詳

　　2.根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，甲公司在申請施工許可證前，必須取得( )等法定憑證。

　　A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　B.國有土地使用權(quán)證

　　C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　D.控制性詳細(xì)規(guī)劃許可證

　　3.對土地評估公司來說，可以選擇的做法為( )。

　　A.因土地手續(xù)不全，可以不接受該評估業(yè)務(wù)

　　B.建議并幫助甲公司完善建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)，待手續(xù)齊全后再進(jìn)行評估

　　C.先做咨詢性質(zhì)評估，等手續(xù)齊全后再調(diào)整報告

　　D.先按照委托目的和要求評估，等手續(xù)齊全后再調(diào)整報告

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： CD,ABC,ABC

　　解　　析：1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等手續(xù)不全。

　　108、 某投資者在市中心購買了一幢寫字樓，擬用于出租，其中購房費(fèi)用的30%依靠自有資金支付，其余部分使用銀行商業(yè)貸款，年利率為7%，貸款期限為5年，投資者設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10%。為確保投資的順利進(jìn)行，投資者聘請某評估公司為其設(shè)計項(xiàng)目實(shí)施方案，并開展項(xiàng)目財務(wù)評價。該評估公司根據(jù)寫字樓的實(shí)際建造和出租情況，并通過對當(dāng)?shù)貙懽謽亲馐凼袌龅恼{(diào)查分析，得出如下初步結(jié)論：①所得稅前的財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為962.76 萬元;

　?、诋?dāng)折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為-454.21萬元;

　?、墼诘?9年初，項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計為-64.22萬元，第30年初為56.72 萬元。試根據(jù)以上條件，回答下列119-120小題的問題。

　　1.該項(xiàng)目內(nèi)部收益率等于( )%。

　　A.10.32

　　B.10.68

　　C.11.68

　　D.11.32

　　2.該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期為( )年。

　　A.28.47

　　B.30.53

　　C.29.53

　　D.28.53

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B,D

　　解　　析：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理P155

　　內(nèi)插法求取內(nèi)部收益率公式：

　　=i1+【?NPV1?*(i2-i1)】/【?NPV1+?NPV2??】

　　注：i2>i1

　　已知基準(zhǔn)收益率為10%時，所得稅前的財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為962.76 萬元;當(dāng)折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為-454.21萬元;

　　計算如下：=10%+【962.76*(11%-10%)】/【962.76+?-454.21?】

　　=10%+0.68%

　　=10.68%

　　2.動態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量凈值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+

　　上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值

　　已知：在第29年初，項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計為-64.22萬元，第30年初為56.72 萬元。

　　計算如下：當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=56.72-(-64.22)=120.94

　　動態(tài)投資回收期=(29-1)+?-64.22?/120.94

　　=28.53

　　注意：計算動態(tài)投資回收期一般取年末數(shù)，本題中給出的均為年初數(shù)，即上年末數(shù)，故代入公式時需注意計算期數(shù)時用“上年末”概念，第30年初項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計為56.72 萬元，即第29年末項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計為56.72 萬元，所以代入“累計凈現(xiàn)金流量凈值開始出現(xiàn)正值期數(shù)”為29年。

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