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　　第十四章 客戶(hù)管理

　　客戶(hù)溝通的概念與內(nèi)容，溝通是兩個(gè)或兩個(gè)以上的人之間交流信息、觀點(diǎn)和理解的過(guò)程。溝通的形式有語(yǔ)言交流、書(shū)面交流和其他形式交流。溝通的方法包括;傾聽(tīng)、交談、寫(xiě)作、閱讀和非語(yǔ)言表達(dá)(如表情、姿態(tài))。

　　物業(yè)管理客戶(hù)溝通的內(nèi)容一般包括以下幾方面：

　　(1)與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗(yàn)、物業(yè)移交等問(wèn)題的溝通交流;(2)與政府行政、業(yè)務(wù)主管部門(mén)、轄區(qū)街道居委會(huì)等在法規(guī)監(jiān)管、行政管理服務(wù)方面的溝通交流;(3)與市政公用事業(yè)單位、專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個(gè)人的業(yè)務(wù)溝通交流。(4)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流;(5)與業(yè)主的溝通交流，

　　客戶(hù)溝通的準(zhǔn)備

　　(1)在與政府相關(guān)部門(mén)溝通中要擺正位置。(2)與建設(shè)單位、市政公用事業(yè)單位、專(zhuān)業(yè)公司等單位溝通交流要以合同準(zhǔn)備為核心。(3)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的溝通準(zhǔn)備工作要求：1)物業(yè)管理企業(yè)中的管理人員應(yīng)熟悉物業(yè)管理基本的法律法規(guī)。2)客戶(hù)溝通相關(guān)人員應(yīng)充分熟悉和掌握物業(yè)的基本情況。3)了解區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的基本情況。4)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)管理服務(wù)人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)，使其把握溝通服務(wù)的基本形式、方法和要求，以達(dá)到良好的溝通效果。

　　溝通的方法與管理

　　(1)傾聽(tīng)(2)提問(wèn)(3)表示同情(4)解決問(wèn)題(5)跟蹤。

　　溝通的管理

　　1、建立定期客戶(hù)溝通制度2、建立跟蹤分析和會(huì)審制度3、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和手段，加強(qiáng)客戶(hù)管理。

　　客戶(hù)溝通的注意事項(xiàng)

　　(1)良好的溝通環(huán)境可使雙方在輕松愉悅的環(huán)境中進(jìn)行溝通和交流。(2)物業(yè)管理人員在與客戶(hù)溝通交流時(shí)，應(yīng)態(tài)度誠(chéng)懇、神情專(zhuān)注。(3)溝通中物業(yè)管理人員要與客戶(hù)保持適度距離。(4)可以寒暄等方式為開(kāi)場(chǎng)白。(5)溝通的對(duì)象、目的、內(nèi)容和地點(diǎn)的不同采取相應(yīng)的溝通方式。(6)客戶(hù)溝通的事由、過(guò)程、結(jié)果應(yīng)記錄歸檔。

　　客戶(hù)投訴的處理

　　投訴的內(nèi)容和方式。物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、社區(qū)文件活動(dòng)組織、突發(fā)事件處理和毗鄰關(guān)系處理等。投訴的途徑包括：個(gè)人親臨、委托他人、信函郵寄、投送意見(jiàn)信箱以及其他方式，通過(guò)保安、清潔等物業(yè)操作人傳言投訴、傳真投訴和網(wǎng)上投訴等。

　　物業(yè)管理投訴處理的程序(1)記錄投訴內(nèi)容(2)判定投訴性質(zhì)(3)調(diào)查分析投訴原因(4)確定處理責(zé)任人(5)提出解決投訴方案，(6)答復(fù)業(yè)主。(7)回訪(fǎng)(8)總結(jié)評(píng)價(jià)。

　　物業(yè)管理投訴處理方法

　　(一)耐心傾聽(tīng)，不與爭(zhēng)辨，(二)詳細(xì)記錄，確認(rèn)投訴。(三)真誠(chéng)對(duì)待，冷靜處理，(四)及時(shí)處理，注重質(zhì)量。(五)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改善服務(wù)。

　　測(cè)量客戶(hù)滿(mǎn)意的方法

　　1、建立受理系統(tǒng)2、客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)研3、失去客戶(hù)分析4、竟?fàn)幷叻治觥?/P>

　　客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查基本原則(1)目標(biāo)明確。(2)領(lǐng)導(dǎo)重視。(3)持續(xù)改進(jìn)(4)協(xié)同運(yùn)作(5)基于事實(shí)。

　　客戶(hù)滿(mǎn)意度問(wèn)卷調(diào)查實(shí)施步驟

　　1、客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查的策劃2、利用客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)。3、了解客戶(hù)期望4、草擬問(wèn)卷5、審核問(wèn)卷6、調(diào)查7、分析結(jié)果8、報(bào)告反饋與實(shí)施戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃，9、客戶(hù)滿(mǎn)意過(guò)程再評(píng)估。

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