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　　第十一章 財(cái)務(wù)管理

　　物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理，包括收入管理、成本和費(fèi)用管理、利潤(rùn)管理以及專項(xiàng)維修資金的管理。

　　一、物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。(1)物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。(2)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，指經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施所取得的收入。(3)物業(yè)大修收入，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

　　物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、間接費(fèi)用。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理，實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。支付的物業(yè)管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)按照年未賬款余額的0.3%--0.5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金。

　　物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)的管理，包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。

　　物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財(cái)務(wù)計(jì)劃、開支范圍和權(quán)限、財(cái)務(wù)分析報(bào)告等受其嚴(yán)格管制，另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會(huì)及其機(jī)構(gòu)監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的權(quán)力。

　　物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的類型。(一)獨(dú)立核算(二)非獨(dú)立核算。

　　酬金制和包干制的財(cái)務(wù)物征1、會(huì)計(jì)主體，酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)。2、收入，酬金物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。3、成本費(fèi)用(1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。(2)人工成本占總成本的比例較高。(3)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素(1)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，(2)科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)成本服務(wù)(3)管理投入資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊。(4)物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等，(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用(6)辦公費(fèi)用(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法

　　(一)一是要求詳細(xì);二是全面，不要漏項(xiàng);三是測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確。

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