【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。

　　第一章物業(yè)管理概述

　　第一節(jié)物業(yè)管理的概念

　　物業(yè)管理的概念

　　《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　(一)　對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解

　　1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

　　對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實際情況來看，主要有三種方式：其一是業(yè)主自己進行管理;其二是業(yè)主將不同的服務內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。當然，這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。就業(yè)主自行管理而言，作為建筑物的所有權人，業(yè)主可行使對建筑物的占有權、使用權、收益權、處分權，對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行使所有權的體現(xiàn)，對此，《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)公司提供專項服務而言，業(yè)主和專業(yè)公司之間是委托服務合同關系，應當按照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)等相關法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行。《條例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管理單獨立法，是基于這種方式的特殊性。

　　必須說明的是，業(yè)主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。換言之，是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理，是業(yè)主的權利?！稐l例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理，則應當按照《條例》的規(guī)定來進行。

　　2.物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同

　　物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務為標的所進行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下，交易的進行主要通過合同作為紐帶完成，交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的。物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務者和服務者的關系，明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用，雙方是平等的民事法律關系。

　　3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護

　　物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理;二是維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務。

　　除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目;也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關費用。

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　　物業(yè)管理的特征

　　物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。

　　社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

　　(一)社會化

　　物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)管理企業(yè);變多個產(chǎn)權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理，在業(yè)主大會委托授權的范圍內(nèi)集中實施社會化管理，從而克服舊體制下各自為政、多頭管理、相互扯皮、互相推諉的種種弊端，有利于提高整個城市管理的社會化程度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

　　物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經(jīng)營管理權相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

　　(二)專業(yè)化

　　物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備;有專門的組織機構;有專門的管理工具設備;有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序;運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

　　(三)市場化

　　市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事責任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務才能進入和占領這個市場。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

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