【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

　　第一章物業(yè)管理概述

　　第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　《條例》的立法過程

　　1999年4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：

　　(一)收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況

　　《條例》起草的前期階段，起草小組通過各種渠道開展資料收集和分析工作。先就各地出臺(tái)的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件進(jìn)行收集并逐一分析，對(duì)各地物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容、存在的問題有了基本了解;通過總結(jié)各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗(yàn)和不足，初步了解了《條例》起草中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。與此同時(shí)，通過各種渠道，收集國(guó)外物業(yè)管理立法資料。鑒于我國(guó)法律體系傾向于大陸法系，起草小組通過考察、交流等形式，重點(diǎn)了解了德國(guó)、法國(guó)、新加坡、日本、韓國(guó)的物業(yè)管理立法情況，考察了日本、韓國(guó)、澳大利亞、新西蘭的物業(yè)管理制度以及法國(guó)、德國(guó)的建筑區(qū)分所有權(quán)制度。

　　我國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理在深圳起步，由于地緣關(guān)系，中國(guó)香港的物業(yè)管理立法對(duì)內(nèi)地物業(yè)管理立法影響較大。為借鑒中國(guó)香港成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，起草小組多次與中國(guó)香港業(yè)界進(jìn)行交流，認(rèn)真解讀了中國(guó)香港的《建筑物管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)，對(duì)中國(guó)香港和內(nèi)地的法律體系、法制環(huán)境、居民物業(yè)管理理念、立法背景等作了比較研究。

　　(二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料

　　為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調(diào)研活動(dòng)。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長(zhǎng)春、武漢等地，就業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和監(jiān)督管理、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任界限、建設(shè)單位的義務(wù)、物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)使用中的禁止行為、利用物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益分配、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)、物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理企業(yè)與公共事業(yè)單位之間的關(guān)系等問題作了調(diào)研。并在大連召開了由東、中、西部有關(guān)城市代表參加的關(guān)于業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理及專項(xiàng)維修資金等問題的專題討論會(huì)，廣泛聽取了各方面的意見。這些調(diào)研活動(dòng)，有助于在起草《條例》時(shí)從實(shí)際出發(fā)，有的放矢，從而增加《條例》規(guī)定的可操作性。

　　(三)進(jìn)行老師論證，研討立法中的難點(diǎn)問題

　　物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展僅有20多年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài)，對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系、各方主體的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理的基本制度等沒有形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，這給《條例》的起草帶來了一定難度。有鑒于此，起草小組通過召開老師論證會(huì)、書面征求老師意見等方式，邀請(qǐng)法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對(duì)立法過程中的難點(diǎn)問題進(jìn)行專題研討。目前《條例》中的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約制度等，是在充分吸收老師意見的基礎(chǔ)上建立的。

　　(四)廣泛征求意見，以求彰顯民意

　　按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位及老師意見。各地根據(jù)本地物業(yè)管理實(shí)踐情況提出了很多建議和意見，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、老師、相關(guān)單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見。起草小組在對(duì)所提出意見作詳細(xì)分析后，進(jìn)行了認(rèn)真修改。2001年3月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過，形成《條例》(送審稿)，提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議。

　　國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)物業(yè)管理立法工作一直非常關(guān)注，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次批示要加強(qiáng)物業(yè)管理立法工作，國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)起草小組的工作給予了大力支持。

　　在收到建設(shè)部上報(bào)的《條例》(送審稿)后，國(guó)務(wù)院法制辦隨即將《條例》(送審稿)送地方、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位征求意見。此后，國(guó)務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司多次組織專題研討，從各方面意見中梳理出需要進(jìn)一步研究的問題。例如，物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)提供的管理與行政部門管理的關(guān)系、《條例》調(diào)整的社會(huì)關(guān)系、物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問題及其原因、哪些是應(yīng)由當(dāng)事人自行處理的民事關(guān)系、哪些是需要政府出面進(jìn)行行政管理、如何推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)等。

　　針對(duì)這些問題，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部于2002年3月在北京召開《條例》(送審稿)老師論證會(huì)。與會(huì)老師從不同角度闡明了各自的觀點(diǎn)。通過老師論證，在一些問題上統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，為《條例》(送審稿)的修改完善打下了基礎(chǔ)。

　　2002年6月5日至11日，就《條例》(送審稿)的有關(guān)問題，國(guó)務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司與建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的有關(guān)同志，赴上海、深圳進(jìn)行了專題調(diào)研。調(diào)研期間，分別召開了由兩地物業(yè)管理主管部門及有關(guān)部門、業(yè)主代表、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及街道辦事處、居委會(huì)、派出所有關(guān)同志參加的座談會(huì)，實(shí)地考察了多種類型的物業(yè)管理項(xiàng)目。通過調(diào)研，基本摸清了物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問題，確立了《條例》(送審稿)修改的基本思路和原則。

　　在老師論證會(huì)和專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合各方面意見，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部對(duì)《條例》(送審稿)作了相應(yīng)修改，并再次送國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和地方征求意見。針對(duì)反饋的意見，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部多次討論、修改，并與提出意見的單位進(jìn)行充分溝通，最終形成《條例》(草案)。

　　物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切身利益，如何更廣泛地了解反映社會(huì)各方面的意見，一直是國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)所關(guān)心的問題。2002年10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將《條例》(草案)登報(bào)公開向社會(huì)征求意見。這一彰顯民意，推動(dòng)民主立法，切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會(huì)上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見征求期間，國(guó)務(wù)院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看，社會(huì)各界對(duì)制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內(nèi)容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺(tái)，同時(shí)也提出了很多具體的修改意見。從返饋意見的內(nèi)容上看，主要涉及《條例》的名稱和調(diào)整范圍、業(yè)主與業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理企業(yè)和人員的管理、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、法律責(zé)任等方面。

　　在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部對(duì)《條例》(草案)逐條進(jìn)行了認(rèn)真修改，有近半數(shù)的意見被吸收，如科學(xué)界定物業(yè)管理的內(nèi)涵、進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主的權(quán)利;明確物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任、法律責(zé)任中體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)業(yè)主共同利益等。未采納的，主要是那些不應(yīng)由本《條例》調(diào)整的，或者立法時(shí)機(jī)不成熟、理論上尚存在較大爭(zhēng)議，需要進(jìn)一步研究的意見?！稐l例》沒有吸納的另外一部分意見，主要是從本地方情況出發(fā)提出來的，鑒于我國(guó)地域遼闊，地區(qū)差異比較大，這些意見由各地制定地方法規(guī)或者規(guī)章時(shí)考慮比較合適。

　　2003年5月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過了《條例》(草案)?？梢哉f，《條例》反映了社會(huì)法制意識(shí)的日益增強(qiáng)，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

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　　《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則

　　《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和《立法法》規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念?！稐l例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面，一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系; 三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個(gè)基本原則：

　　(一)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則

　　在我國(guó)《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的情況下，《條例》吸收了發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

　　(二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

　　為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

　　(三)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

　　《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。《條例》注重肯定實(shí)踐成果，將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn)，如主管部門加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等，確立為法律規(guī)范。對(duì)于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢(shì)。

　　(四)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

　　我國(guó)各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度、市場(chǎng)環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大?！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

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　　《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度

　　《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度(具體內(nèi)容見第三章)。學(xué)習(xí)和貫徹《條例》，關(guān)鍵在于要準(zhǔn)確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵。

　　(一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利

　　物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)公司。《條例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。當(dāng)然，隨著社會(huì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。

　　《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡?！稐l例》對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù)，還體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神。

　　(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制

　　共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡;業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。業(yè)主大會(huì)是表達(dá)業(yè)主意愿、實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準(zhǔn)則就是民主協(xié)商。業(yè)主公約是依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律性規(guī)范，是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定，是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件。通過業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關(guān)系人的行為準(zhǔn)則，可以形成良好的共同財(cái)產(chǎn)管理、共同利益均衡秩序。

　　(三)《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)

　　物業(yè)管理活動(dòng)中的問題，有的是由《條例》所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動(dòng)各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。所以，在貫徹實(shí)施《條例》中，不僅要學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《條例》的內(nèi)涵，還要學(xué)習(xí)和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)。

　　比如物業(yè)的質(zhì)量問題。業(yè)主購(gòu)買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法律關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。

　　(四)妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系

　　物業(yè)管理活動(dòng)中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對(duì)這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)?！稐l例》對(duì)不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán);對(duì)不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則;對(duì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。同時(shí)《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰;對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。

　　市場(chǎng)規(guī)則的完善是市場(chǎng)主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場(chǎng)規(guī)則的完善和市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)行?！稐l例》按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應(yīng)把完善市場(chǎng)機(jī)制放在重要位置，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位、不擾民，管好政府該管的事，并簡(jiǎn)化手續(xù)，方便群眾。

　　《條例》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對(duì)《條例》的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

　　作為第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。

　　物業(yè)管理雖然在我國(guó)發(fā)展迅速，涉及面甚廣，但在實(shí)際生活中，對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭(zhēng)，《條例》第二條對(duì)物業(yè)管理的概念作了界定，明確了條例的調(diào)整范圍。

　　就業(yè)主而言，選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，創(chuàng)新和科技進(jìn)步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，也需借助新技術(shù)、新方法，也需依靠科技進(jìn)步。因此《條例》第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

　　為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，《條例》第五條明確了各級(jí)房地產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理權(quán)。

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試頻道為您提供物業(yè)管理師《基本制度》教材：物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)信息，望各位考友隨時(shí)關(guān)注。亦可登錄物業(yè)管理師論壇，下載資料、交流學(xué)習(xí)！

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　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

　　(二)第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。

　　隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國(guó)家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對(duì)此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制，保證對(duì)業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效機(jī)制。

　　鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的重要性，本條例專設(shè)第二章，對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制作了明確的規(guī)定。這對(duì)于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物業(yè)管理

　　本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。

　　由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)沒有必要和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只需在被業(yè)主大會(huì)選聘之后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)“滾動(dòng)開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，往往還有一段過程。但在這個(gè)過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。這個(gè)階段的物業(yè)管理，就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個(gè)不同階段。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)?？梢钥闯?，前期物業(yè)管理具有一定的特殊性?，F(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套建設(shè)不齊全問題等。因此，為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部令第33號(hào))對(duì)前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年，為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>(示范文本)的通知》，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細(xì)的提示?！稐l例》在總結(jié)以往實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容單列一章，詳細(xì)加以規(guī)定。

　　該章的一個(gè)基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強(qiáng)制推行等，都體現(xiàn)了這個(gè)思想。

　　(四)第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為，《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

　　為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為，《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。

　　為了解決多家管理問題，《條例》第三十四條規(guī)定了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理的原則，同時(shí)，《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的專項(xiàng)事務(wù)委托服務(wù)。

　　為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導(dǎo)當(dāng)事人明確各自權(quán)利義務(wù)，《條例》第三十五條規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。

　　為了明確物業(yè)管理企業(yè)的管理責(zé)任，《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受損的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　為了解決物業(yè)交接過程中的糾紛，《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理承接驗(yàn)收手續(xù);同時(shí)，《條例》第三十九條規(guī)定，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理的交接工作，以做到進(jìn)退有序，避免不必要的紛爭(zhēng)。

　　為了給物業(yè)管理的實(shí)施提供基礎(chǔ)性條件，《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬和用途。

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的基本原則;第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)人，第四十三條強(qiáng)調(diào)了有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督;第四十四條對(duì)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)作了規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費(fèi)責(zé)任問題，《條例》第四十五條規(guī)定，上述公用部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用，委托物業(yè)管理企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。

　　為了維護(hù)好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，《條例》第四十六條規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。有關(guān)主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務(wù)。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，同時(shí)明確規(guī)定保安人員在維護(hù)公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為，《條例》第四十八條對(duì)物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任作了明確規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，要求主管部門及時(shí)處理投訴，化解矛盾。

　　理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展。

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　　《條例》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對(duì)《條例》的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

　　作為第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。

　　物業(yè)管理雖然在我國(guó)發(fā)展迅速，涉及面甚廣，但在實(shí)際生活中，對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭(zhēng)，《條例》第二條對(duì)物業(yè)管理的概念作了界定，明確了條例的調(diào)整范圍。

　　就業(yè)主而言，選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，創(chuàng)新和科技進(jìn)步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，也需借助新技術(shù)、新方法，也需依靠科技進(jìn)步。因此《條例》第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

　　為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，《條例》第五條明確了各級(jí)房地產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理權(quán)。

　　(二)第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。

　　隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國(guó)家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對(duì)此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制，保證對(duì)業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效機(jī)制。

　　鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的重要性，本條例專設(shè)第二章，對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制作了明確的規(guī)定。這對(duì)于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物業(yè)管理

　　本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。

　　由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)沒有必要和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只需在被業(yè)主大會(huì)選聘之后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)“滾動(dòng)開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，往往還有一段過程。但在這個(gè)過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。這個(gè)階段的物業(yè)管理，就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個(gè)不同階段。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)?？梢钥闯觯捌谖飿I(yè)管理具有一定的特殊性?，F(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套建設(shè)不齊全問題等。因此，為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部令第33號(hào))對(duì)前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年，為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>(示范文本)的通知》，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細(xì)的提示?！稐l例》在總結(jié)以往實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容單列一章，詳細(xì)加以規(guī)定。

　　該章的一個(gè)基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強(qiáng)制推行等，都體現(xiàn)了這個(gè)思想。

　　(四)第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經(jīng)營(yíng)行為，《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

　　為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為，《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。

　　為了解決多家管理問題，《條例》第三十四條規(guī)定了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理的原則，同時(shí)，《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的專項(xiàng)事務(wù)委托服務(wù)。

　　為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導(dǎo)當(dāng)事人明確各自權(quán)利義務(wù)，《條例》第三十五條規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。

　　為了明確物業(yè)管理企業(yè)的管理責(zé)任，《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受損的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　為了解決物業(yè)交接過程中的糾紛，《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理承接驗(yàn)收手續(xù);同時(shí)，《條例》第三十九條規(guī)定，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理的交接工作，以做到進(jìn)退有序，避免不必要的紛爭(zhēng)。

　　為了給物業(yè)管理的實(shí)施提供基礎(chǔ)性條件，《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬和用途。

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的基本原則;第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)人，第四十三條強(qiáng)調(diào)了有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督;第四十四條對(duì)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)作了規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費(fèi)責(zé)任問題，《條例》第四十五條規(guī)定，上述公用部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用，委托物業(yè)管理企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。

　　為了維護(hù)好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，《條例》第四十六條規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。有關(guān)主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務(wù)。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，同時(shí)明確規(guī)定保安人員在維護(hù)公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為，《條例》第四十八條對(duì)物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任作了明確規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，要求主管部門及時(shí)處理投訴，化解矛盾。

　　理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展。

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試頻道為您提供物業(yè)管理師《基本制度》教材：物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)信息，望各位考友隨時(shí)關(guān)注。亦可登錄物業(yè)管理師論壇，下載資料、交流學(xué)習(xí)！

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　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

　　《條例》確立的基本法律關(guān)系

　　(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系

　　業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。業(yè)主對(duì)自己的房屋套內(nèi)部分獨(dú)立享有所有權(quán)，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分，也離不開對(duì)建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個(gè)業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)?！稐l例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會(huì)制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)按照《條例》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會(huì)能夠切實(shí)負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時(shí)，同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！稐l例》明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等等。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

　　物業(yè)管理企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿，表現(xiàn)在幾個(gè)方面：業(yè)主是否選聘物業(yè)管理企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)自己決定;反過來，物業(yè)管理企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)管理企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿。對(duì)于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務(wù)，服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿。相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時(shí)也接受了合同的約束。

　　(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　　開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對(duì)于其他單個(gè)的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個(gè)逐漸的過程，不可能等到開發(fā)商銷售完所有房屋，購(gòu)房人全部入住，成立業(yè)主大會(huì)以后，才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，也就是前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施。《條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購(gòu)房人，或者說小業(yè)主。這樣，合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。為了解決這個(gè)問題，《條例》要求，購(gòu)房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的：一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個(gè)是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時(shí)公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。

　　(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費(fèi)用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。換句話說，這些單位沒有向物業(yè)管理企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用的權(quán)利，物業(yè)管理企業(yè)也沒有相應(yīng)的交費(fèi)義務(wù)。當(dāng)然，這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用，那就應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。委托合同同樣應(yīng)當(dāng)遵循平等自愿原則。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”

　　(五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　　社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在很多職能上實(shí)際是政府的延伸，它對(duì)于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可能有多個(gè)居委會(huì)，而一個(gè)居委會(huì)也可能涉及多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民;居委會(huì)成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)之間并不一一對(duì)應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級(jí)關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助?！稐l例》設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會(huì)建議的義務(wù)，規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與居委會(huì)之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

　　物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立主要通過當(dāng)事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去。

　　政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，強(qiáng)化合同的地位和效用，主要由當(dāng)事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。

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