【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

　　三、早期介入的內(nèi)容

　　(一)可行性研究階段

　　1.內(nèi)容

　　(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶(hù)群的定位確定物業(yè)管理的模式;

　　(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;

　　(3)根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

　　(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

　　(5)設(shè)計(jì)與客戶(hù)目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。

　　2.方法和要點(diǎn)

　　(1)組織物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員向建設(shè)單位提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)意見(jiàn)，同時(shí)對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。

　　(2)除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

　　(3)選用知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目管理工作。

　　【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式提供了專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：

　　(1) 考慮到整個(gè)項(xiàng)目的狀況，第一期消費(fèi)者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層，在項(xiàng)目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率，并選擇梢便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場(chǎng)定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。

　　(2)對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見(jiàn)，重點(diǎn)是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來(lái)業(yè)主的使用又避免對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

　　(3)提出了人車(chē)分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項(xiàng)目銷(xiāo)售的亮點(diǎn)。

　　(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

　　實(shí)踐證明，這幾條意見(jiàn)和建議對(duì)建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，提高了項(xiàng)目的性能價(jià)格比。第一期銷(xiāo)售的良好業(yè)績(jī)就是證明。

　　(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　1.內(nèi)容

　　(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議;

　　(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議;

　　(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn);

　　(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。

　　2.方法和要點(diǎn)

　　(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議。

　　(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)或從使用維護(hù)角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使項(xiàng)目在總體上更能滿(mǎn)足客戶(hù)的需要，從而有利于促進(jìn)項(xiàng)目的成功，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)上的預(yù)見(jiàn)性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約投資。

　　(3)從確定的目標(biāo)客戶(hù)的角度考慮問(wèn)題。在設(shè)計(jì)上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶(hù)的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。

　　(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

　　(5)對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配套在各期之間的過(guò)渡性安排提供協(xié)調(diào)意見(jiàn)。

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試頻道為您提供物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選：早期介入的內(nèi)容，望各位考友隨時(shí)關(guān)注。亦可登錄物業(yè)管理師論壇，下載資料、交流學(xué)習(xí)！

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　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

　　【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。建議的具體內(nèi)容如下：

　　(1)考慮到項(xiàng)目較大，且為分期開(kāi)發(fā)，在設(shè)計(jì)方案時(shí)，建議采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉。這樣對(duì)不同組團(tuán)就能按服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者的需求。

　　(2)對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、會(huì)所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見(jiàn)。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以實(shí)施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。

　　(3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉(cāng)庫(kù)和清潔車(chē)停放場(chǎng)地等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就得以落實(shí)。

　　(4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案，確定了實(shí)施進(jìn)度表，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。

　　(三)建設(shè)階段

　　1.內(nèi)容

　　(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。

　　(2)配合設(shè)備安裝、確保安裝質(zhì)量。

　　(3)對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)。

　　(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線(xiàn)的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

　　2.方法和要點(diǎn)

　　(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。

　　(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，既為今后的物業(yè)管理資料，也為將來(lái)處理質(zhì)量問(wèn)題提供重要的依據(jù)。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法。既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

　　【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個(gè)過(guò)程，參與了多次專(zhuān)題討論會(huì)，提出改進(jìn)意見(jiàn)(其中一次就提出了18項(xiàng)整改意見(jiàn))，這些意見(jiàn)大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下：

　　(1)對(duì)生活垃圾的收集、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場(chǎng)地設(shè)計(jì)方案，要點(diǎn)是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。

　　(2)提供了單元門(mén)的安裝意見(jiàn)。既便于安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，又便于安裝信報(bào)箱，還注意到美觀實(shí)用和便于維修。

　　(3)在進(jìn)行綠化帶施工時(shí)，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。

　　(4)在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。

　　(5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)備的安裝，累計(jì)提出了200余項(xiàng)改進(jìn)意見(jiàn)。

　　(6)提請(qǐng)建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來(lái)的維修和更換。

　　(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫(xiě)各類(lèi)管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。

　　(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來(lái)水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(四)銷(xiāo)售階段

　　1.內(nèi)容

　　(1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表;

　　(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度;

　　(3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù);

　　(4)對(duì)銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn);

　　(5)派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)提供物業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù);

　　(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。

　　2.方法和要點(diǎn)

　　(1)準(zhǔn)確全面展示未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類(lèi)公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時(shí)要實(shí)事求是。在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為了促銷(xiāo)而夸大其辭，更不能作出不切實(shí)際的承諾。

　　(2)征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求意見(jiàn)，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。

　　【案例】 物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。其在銷(xiāo)售階段的介入內(nèi)容為：

　　(1)在銷(xiāo)售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案。將各項(xiàng)應(yīng)使購(gòu)房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書(shū)面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中;

　　(2)在銷(xiāo)售前對(duì)售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)將來(lái)該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解;

　　(3)在售樓現(xiàn)場(chǎng)安排專(zhuān)職的物業(yè)管理咨詢(xún)?nèi)藛T，接受購(gòu)房者的咨詢(xún);

　　(4)為使業(yè)主或未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有所了解，在銷(xiāo)售時(shí)，就在售樓處、樣板房等處展開(kāi)規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護(hù)等)，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有良好的印象。

　　(五)竣工驗(yàn)收階段

　　竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照國(guó)家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

　　1.內(nèi)容

　　這一階段的內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收;在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收;在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。

　　2.方法和要點(diǎn)

　　物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過(guò)程，了解驗(yàn)收人員、老師給施工或建設(shè)單位的意見(jiàn)、建議和驗(yàn)收結(jié)論。

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