【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

　　物業(yè)服務(wù)合同

　　一、物業(yè)服務(wù)合同的概念

　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，下同)之間就物業(yè)管理服務(wù)合同及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)

　　(1)一般情況下，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。”業(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(2) 物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出了明確確定，要求業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉必須符合法定程序，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)等，此外，還要求在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應(yīng)當(dāng)及時(shí)向政府物業(yè)管理主管部門備案等。

　　(3)在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤(rùn)，物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。

　　(4) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法，其中的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主，也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要通過(guò)法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù)，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。

　　三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

　　物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：

　　(1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)。

　　(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。

　　四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

　　(一)物業(yè)服務(wù)合同的成立

　　物業(yè)服務(wù)合同的成立，是指合同雙方當(dāng)事人就合同主要條款達(dá)成一致，且采用書(shū)面的形式訂立，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同的生效

　　物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時(shí)即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時(shí)生效。

　　(三)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　1.明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)

　　除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的權(quán)利義務(wù)之外，業(yè)主委員會(huì)的其他一些權(quán)利義務(wù)，也應(yīng)在服務(wù)合同里明確約定。例如，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，按照合同規(guī)定的程序提出意見(jiàn)并要求限期整改。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，包括督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，積極配合物業(yè)管理企業(yè)工作，尊重物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化的管理方式和措施等。

　　2.明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

　　本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)管理企業(yè)管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)的權(quán)利時(shí)，也要明確物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，并且盡可能予以細(xì)化。

　　3.對(duì)違約責(zé)任約定

　　履行合同中如有一方違約就應(yīng)該賠償另外一方的損失。損失的計(jì)算及賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定進(jìn)行具體表述。對(duì)于不可抗力，如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等造成的損失應(yīng)該免于賠償。要在服務(wù)合同里明確雙方違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有使用性和可操作性。

　　4.對(duì)免責(zé)條款的約定

　　在物業(yè)服務(wù)合同約定中，訂立合同各方應(yīng)本著公平合理、互涼互讓的原則，根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)立免責(zé)條款，明確免責(zé)的事項(xiàng)和內(nèi)容。例如，在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管等費(fèi)用，排除物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)，以免產(chǎn)生歧義，引發(fā)不必要的糾紛。

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　　5.物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗

　　物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要特別注意以下主要條款：

　　(1)項(xiàng)目，即應(yīng)逐項(xiàng)寫清管理服務(wù)項(xiàng)目。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”、“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)行和管理 ”、“環(huán)境衛(wèi)生”等。

　　(2)內(nèi)容，即各項(xiàng)項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，越詳細(xì)越好。例如，房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理項(xiàng)目?jī)?nèi)容應(yīng)包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)，環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)覆蓋的部分，安全防范的實(shí)施辦法等。

　　(3)標(biāo)準(zhǔn)，即各項(xiàng)項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。例如，垃圾清運(yùn)的頻率(是一天一次，還是兩天一次)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)、安全防范具體標(biāo)準(zhǔn)(門衛(wèi)職責(zé)、是否設(shè)立巡邏崗)等等。此外，還要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語(yǔ)，例如，要避免用“整潔”等用詞，因?yàn)樵诤贤膱?zhí)行過(guò)程中很難讀是否整潔作出準(zhǔn)確的判斷。

　　(4)費(fèi)用，即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了解了項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后，費(fèi)用的確定往往的雙方爭(zhēng)論和討論的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時(shí)，要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的內(nèi)容測(cè)算和橫向比較。

　　為防止合同過(guò)長(zhǎng)，雙方還可就具體問(wèn)題增加合同附件。

　　6.合同的簽訂要實(shí)事求是

　　物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)過(guò)程，有時(shí)需分期實(shí)施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)應(yīng)充分考慮這點(diǎn)，既要實(shí)事求是，又要留有余地。比如，對(duì)于“24小時(shí)熱水供應(yīng)”的服務(wù)承諾，在最初個(gè)別業(yè)主入住時(shí)，一般無(wú)法提供，因此在合同中應(yīng)予以說(shuō)明，并給出該項(xiàng)服務(wù)提供的條件與時(shí)機(jī)以及承諾在未提供該項(xiàng)服務(wù)時(shí)適當(dāng)減免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。又如，當(dāng)分期規(guī)劃建造一個(gè)住宅區(qū)時(shí)，在首期的合同中就不應(yīng)把小區(qū)全部建設(shè)后才能提供的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容列入。

　　7.明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中，難免會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題。這些問(wèn)題既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主 ，也可能發(fā)生在業(yè)主之間;既有違法的問(wèn)題，也有違約、違規(guī)以及道德和認(rèn)識(shí)水平不足的問(wèn)題。顯然，對(duì)于不同性質(zhì)、不同層面的問(wèn)題、矛盾與糾紛，要通過(guò)不同的途徑、采取不同的處理方式來(lái)解決。

　　一般情況下，有爭(zhēng)議的合同應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請(qǐng)求仲裁委員會(huì)仲裁，或者向人民法院提起訴訟。

　　五、物業(yè)服務(wù)合同的終止

　　物業(yè)服務(wù)合同可以因下列原因終止：

　　(1)物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的;

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的;

　　(3)因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，物業(yè)服務(wù)合同將自然終止;

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)如被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算，物業(yè)管理合同自然無(wú)法繼續(xù)履行;

　　(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

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